Häufige Fragen zum WEG: Wir erklären wichtige Begriffe zur Wohnungseigentümergemeinschaft
Sie überlegen, ob Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten und sind mit den vielen Fachbegriffen, Rechten und Pflichten einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) noch nicht vertraut? Auf dieser Seite erklären wir die wichtigsten Begriffe im Zusammenhang mit Eigentum innerhalb einer WEG.
Der Besitz einer Eigentumswohnung innerhalb einer WEG unterscheidet sich nämlich an einigen Stellen recht stark vom Eigentum eines Einfamilienhauses, bei dem Eigentümer sämtliche Entscheidungen selbst treffen können, ohne dabei Rücksicht auf andere Miteigentümer nehmen zu müssen.
Häufige Fragen / FAQ
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist ein Zusammenschluss aller Eigentümer einer Wohnanlage bzw. eines Mehrfamilienhauses. Ein Eigentümer wird automatisch Mitglied der WEG, sobald er eine Wohnung bzw. Einheit (sogenanntes Teileigentum) in der Immobilie erwirbt.
Die rechtliche Grundlage der WEG wird im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Die Verwaltung sämtlicher Angelegenheiten einer Gemeinschaft (inkl. Bewirtschaftung, Instandhaltung und Finanzierung des Gemeinschaftseigentums) wird in der Regel an einen professionellen WEG-Verwalter wie z.B. die sie-Soltauer Immobilien Ebersbach GmbH übertragen. Alternativ besteht auch die Möglichkeit, einen Verwalter aus den Reihen der Eigentümer zu wählen. Eine WEG ohne Verwalter ist nicht möglich.
Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Teile des Hauses, die von allen Bewohnern benutzt werden (können) und die das Haus nach außen bzw. zwischen den Wohnungen oder zu den gemeinschaftlichen Teilen hin abgrenzen. Für diese Teile und Einrichtungen ist die Eigentümergemeinschaft (vertreten durch die WEG-Verwaltung) zuständig und hat etwaige Reparaturkosten zu tragen. Die genaue Abgrenzung zum Sondereigentum ist in der Teilungserklärung definiert.
Zum Sondereigentum gehören alle Teile einer Wohnung (oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen wie z.B. Kellerräume), die nur vom jeweiligen Eigentümer bzw. seinem Mieter genutzt werden (können). Hierfür ist ausschließlich der Eigentümer der jeweiligen Wohnung zuständig bzw. hat etwaige Kosten zu tragen.
Jeder Wohnungseigentümer kann – soweit ihm gesetzliche Vorschriften oder Vereinbarungen in der Teilungserklärung dies nicht verbieten – mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, dieses insbesondere selbst bewohnen, vermieten oder in sonstiger Weise nutzen. Allerdings muss ein Sondereigentümer bei der Nutzung seines Eigentums Beeinträchtigungen der anderen Wohnungseigentümer so weit wie möglich verhindern.
Nein, die WEG kann grundsätzlich nicht über das Sondereigentum eines Eigentümers entscheiden. Sondereigentum ist die alleinige Eigentumsberechtigung eines Wohnungseigentümers an einem Teil der Immobilie, z.B. den eigenen vier Wänden. Die WEG ist nur zuständig für das Gemeinschaftseigentum, also die Teile einer Immobilie, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, wie z.B. das Treppenhaus oder die Fassade.
Der Wirtschaftsplan eine Aufstellung der für das Kalenderjahr zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Der beschlossene Wirtschaftsplan begründet die rechtliche Verpflichtung der Wohnungseigentümer zu den Hausgeldzahlungen. Der Wirtschaftsplan wird von der WEG-Verwaltung aufgestellt und muss auf der Eigentümerversammlung durch die Eigentümer beschlossen werden.
In jedem Haus stehen von Zeit zu Zeit Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten an. Um diese bezahlen zu können, muss eine sogenannte Instandhaltungsrücklage gebildet werden. Hiervon werden Instandhaltungs- und setzungsarbeiten im gemeinschaftlichen Eigentum beglichen. Hierzu zählen z.B. die Heizungsanlage, die Fassade oder das Treppenhaus.
Das Hausgeld teilt sich auf in das sogenannte Wohngeld und die Instandhaltungsrücklage. Die Höhe der Rücklage wird durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen. Je nach Verteilerschlüssel (in der Regel nach Miteigentumsanteilen) zahlt jeder Eigentümer im Rahmen der Hausgeldzahlung regelmäßig seinen Anteil in die Rücklage der Gemeinschaft ein.
Normalerweise kann ein Verwalter auf diese Rücklage nur zugreifen, wenn in einer Eigentümerversammlung ein entsprechender Beschluss gefasst wurde.
Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde, mit der ein Haus oder eine Wohnanlage rechtlich in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Für jede Wohnung wird beim Grundbuchamt ein Grundbuchblatt angelegt. Somit ist dann jede Wohnung einzeln veräußerbar oder belastbar.
Bestandteil der Teilungserklärung ist die Gemeinschaftsordnung. In der Gemeinschaftsordnung ist das „Zusammenleben“ der Eigentümer untereinander geregelt.
Eine ordentliche Eigentümerversammlung muss mindestens einmal jährlich stattfinden. Die Einberufung dieser ist Aufgabe des WEG-Verwalters. Sind dringende Entscheidungen zu treffen, die nicht bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung warten können (z.B. akute Schäden. große Baumaßnahmen oder wichtige finanzielle Angelegenheiten), kann die Verwaltung außerordentliche Versammlungen einberufen. Außerdem ist eine Eigentümerversammlung dann einzuberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt.
Grundsätzlich dürfen nur Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung teilnehmen, da sie nicht öffentlich ist. Es besteht allerdings die Möglichkeit, sich auf einer Eigentümerversammlung vertreten zu lassen. Wer als Vertreter benannt werden darf, kann in der Teilungserklärung geregelt werden. Gibt die Teilungserklärung keine Bestimmung vor, gelten die allgemeinen Regeln zur Vertretung.
Sind Eigentümer am Termin der Eigentümerversammlung verhindert, beauftragen uns diese häufig mit der Ausübung Ihrer Stimmen und stellen uns dazu eine Vertretungsvollmacht aus.